中盈资本讯：地产基金按照项目业态可划分为投向住宅地产、商业地产、养老地产、旅游地产、物流地产、城市综合体以及城镇化和基础设施类地产项目的基金。2015年以来城镇化和基础设施类基金数量一直最多，并且持续增长；商业地产基金于2017年跃升为第二大基金类别；住宅类基金数量则排名第三。
今天我们就来探讨一下地产基金如何选择项目业态。
一、各类项目业态的属性
各类项目业态按照运营方式可划分为销售型、持有型及二者相结合的几类物业，项目收益来源主要有销售收入、租金收入及财政补贴等，具体信息如下：
二、各类项目业态分析
住宅地产和商业地产
住宅地产基金和商业地产基金是目前市场上最常见的两大地产基金种类。按照物业种类划分，住宅地产基金可分为住宅开发/并购基金和长租公寓基金等，商业地产基金可细分为投向购物中心及零售物业、写字楼、酒店物业等项目的基金。
具体来说，住宅是销售型物业，商场、写字楼、酒店、长租公寓是持有型物业，各业态有着如下优劣势。
>>> 住宅地产 <<<
一方面，我国城镇化进程的持续推进决定了住房刚需的持久存在，加之居民收入增长带来的改善型住房需求也会逐渐增加，因此长期来看，住宅地产仍是最有投资价值的一个种类。
另一方面，由于住宅属于销售型物业（不含长租公寓），天然周转率高，在各种业态中是变现最快的一类，因此住宅地产基金的退出速度在各类基金中也最快。而其他业态均需长期持有运营，相应的地产基金退出周期也更长。
此外，相对其他业态来说，住宅地产的灵活性更高：不仅选择地段的弹性空间更大，连销售策略也更为灵活。住宅地产可以在行业不景气的时候使用各种降价、配赠手段促销，作为刚需产品，这种促销对消费者的激励作用很是明显；而商业地产、城市综合体等业态作为非刚需品类则不具有这种优势。
因此住宅地产是地产基金的最佳选择。
>>> 商业地产 <<<
与住宅地产相比，商业地产对地段的要求颇高，一旦离开城区就很难生存。此外商业地产一般不具有流动性优势，无论是商场还是写字楼通常都是以出租方式来运营，很少能建成就脱手。
但商业地产也有显著的优点，是地产基金的次佳选择。
商场、酒店类物业经过良好运营是可以有长期持续稳定的收入的，虽然收益率不比短平快的住宅物业高，但也足以满足投资方的盈利需求，还可以反哺投资方其他业务。
写字楼类物业则在一线城市具有良好的市场流动性，市场供需双方都比较活跃，是核心城市的核心资产，经营好的情况下中长期会保值增值，持有这类资产对地产基金也是很理想的一个收入来源。
>>> 长租公寓 <<<
长租公寓在我国尚是房地产市场的一个新兴领域，未来可期。但当前运营模式尚待完善，市场接受度也需要提高，总体上该业态还不成熟，盈利模式尚未清晰，发展态势还有待时间的检验。
养老地产
养老地产是将适合老年人的高端住宅开发和养老服务相结合的一种产品业态，创新核心在于适老化设计和高水平服务。养老地产的主要产品形态有保险资金推出的升级版养老机构和开发商推出的养老地产项目，他们把养老地产视做商业地产项目长期持有经营。
由于我国老年人口数目庞大，老龄化持续加重，养老地产无疑是符合国情和市场趋势的一个产业，市场对高端养老地产的前景也相当看好。但养老地产并不只是地产，而是必须有高水平的医疗服务、护工服务和社区服务相匹配。目前养老服务和医疗服务在我国还都是短板，不仅医护资源紧缺，护工的服务意识也远不够令人放心。因此从短期来讲，该类业态不是好的选择。
旅游地产
旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。旅游地产对自然资源的依赖度极高，区域分布不均衡，海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国旅游地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区的旅游地产发展也非常迅速；上述六大区域占到全国文旅地产总数的78%。
当前我国旅游地产的核心卖点仍为山地、湖滨和海滨等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国旅游地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。
但旅游地产又类似高档酒店，有着消费档次高、投资回报率高的特点，因此在有足够专业的酒店管理能力和景区运营能力的前提下，地产基金仍可选择该类业态。
物流地产
物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，同传统的物流地产相比它更强调管理的现代化、规模效应和协同效应。随着电商零售行业的发展，国内外对现代化高端仓储的需求均快速增长，对物流地产的需求也急剧增加，物流地产基金也成为地产基金中的重要类别。从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率为6%-8%，物流地产由于标准化高、易证券化，更受到海外基金和长期投资者的青睐，拥有极大发展空间。
但物流地产也面临多重挑战：土地有效供应不足，投资周期较长，行业竞争加剧，外资独大，因此物流地产基金业面临盈利退出的风险。
城市综合体
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，如特色小镇。
城市综合体具有超大空间尺度和高科技设施等特征，本身在空间规划、配套服务等方面具有一定优势，通常成为当地地标性建筑群，它是一个城市在短时间内完成现代化布局的捷径，因此受到许多地方政府的欢迎。参与城市综合体项目是地产企业降低土地成本的重要途径。
但城市综合体的弊端也十分明显，这类项目开发难度大、周期长、对资金和技术的要求都非常高，后续运营更是复杂，对于地产基金来说期限长、退出慢。因为在项目完工、住宅部分销售完成后，剩余的出租型物业（如写字楼、商场）或经营型物业（如酒店、会议中心）的后续运营对于投资方来说是个非常复杂的问题。出租型物业散售给个人会使项目失去品质保障，统一持有运营又需要一定的管理能力；经营型物业更是要求与专业伙伴合作运营，否则以一己之力很难做好。由于存在投资退出的不确定性，因此大多数地产基金更倾向于参与单一业态的项目。
城镇化和基础设施类地产
城镇化和基础设施类地产基金多由地方政府主导，是地方政府的重要融资渠道，投向一级土地开发、保障房、道路交通等公益性项目。政府以财政投入为启动资金，向银行、信托等金融机构筹集社会资本成立产业基金，共同投向城镇化基础设施建设。
由于我国城镇化进程加速，地方政府融资需求旺盛，而国家对地方政府举债有严格限制，城投债、PPP模式都受到严格监管，在此背景下地方政府开始依靠城镇化基金来解决融资需求，这也是近年来城镇化基金迅速发展的原因。
目前我国城镇化基金的资金来源比较单一，商业银行是主要的资金提供者，个人投资者可通过银行理财产品参与该类基金。通常银行理财资金以优先级认购基金份额，政府优先保障其收益。但由于基础设施类项目通常建设周期长、且公益性质下盈利模式不明确，因此相比其他基金品类城镇化基金的收益和期限都不具优势。
三、总结
通过以上分析我们可以看到：住宅地产和商业地产无论从长期还是短期都具有流动性优势和投资价值；旅游地产和物流地产尚可；长租公寓、养老地产短期内还不适合参与；城市综合体过于庞大也不适合参与；城镇化项目由于未市场化操作，暂时可不考虑。因此综合权衡，我们认为住宅和商业是最适合地产基金投资的两类业态。
不过无论投资于何种业态，对地产基金来说主动管理能力都最为核心，只有拥有相匹配的管理能力和专业运营能力，地产基金才能做成项目、实现盈利退出。
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