房地产开发公司的盈利模式分为两种，一种是直接出售，获得销售回款后滚动开发，通过提高资金的利用率获得开发收益。一种是自持，通过租赁等方式获得租金。一般对住宅的开发采用第一种，对商业的开发采用第二种。围绕不同的盈利模式有不同的法律风险。
对于直接出售的方式来说，开发周期的是主要风险来源，这涉及到拿地、开发、营销、交房等程序。比较常见的问题：
从土地获得角度看，从2002年开始，通过招拍挂方式获得土地，如果政府在招拍挂之前需要开发商签订合同，合同措词的不同将体现，合同的性质，是否可诉的问题。如果通过收购的方式获得土地，就有股权收购（增资扩股）和资产收购两种，其中的最主要区别是双方需求、法律障碍和税费的承担问题。在此期间，律师或者法务的尽职调查工作必不可少，因为最大的风险来自于被收购项目或有债务和转让人的欺诈行为。尽职调查的基本流程：1、明确尽职调查的目的、对象和范围，立目标2、搜集法律法规，方便日后判断，找地图3、编制尽职调查资料清单，列步骤4、通过实地走访、资料查看、外部查证，落实5、编制尽职调查（一般至少会包括目标公司历史沿革、重大资产、重大债务、第三者债务、劳务、税务、涉讼情况等方面）、复核。尽职调查中的常见法律问题：1、目标公司层面主要是工商登记经营场所与实际情况不一致，原股东未放弃优先购买权，股权质押，资质未年检，股权转让未申报个人所得税、股权转让价部门未做代扣代缴2、目标项目 目标开发公司的资质 获得目标地块的手续 出让合同存在无效风险（开发区管理委员会）为付清土地出让金 未按期开工 项目贷款与实际用途不一致3、土地证与房产权利人不一致 拆迁风险
从开发的过程来说，主要是与承包商、材料商和专业分包的关系。工程款、进度款的支付是比较常见的，如果前期已经对合同的合规性进行过审理，此时就是按约付款。但是如果出现响应的合同变更、解除、违约等情形，需要及时扣减款项。在此期间，工程部有合同管理，同时法务或者律师做好工程的全生命周期的法律风险全程服务，我在律师事务所有过专项。遇到能垫资的承包商是开发商的福气，遇到需要走账的开发商，只能自求多福。处理好各种矛盾，按期保质完成工作。重视规划变更、涉及变更和不合理的设计问题。
从营销的角度来说，主要是与营销公司、广告商、小业主的关系。营销相关的合同，主要以业务为主，特别是广告法的实施，对市场推广物料的合法性审查。开发商自有团队营销还是外聘团队营销，开放商的自有团队能否为其他项目营销。避免宣传广告内容被认定为合同条件，表面构成为虚假广告，米便构成不正当金正，善于使用加粗提示语小业主的关系，则牵扯到房屋买卖合同的订立，定金的收取。销售有小定金和大定金的说法，其实小定金不是定金，是认筹，开发商也不能直接收取，是中介收取的费用。在营销过程中，法务最头痛的事情就是，拿预售许可证，需要扯抵押，但是抵押物又不能变更，如何跟银行协商。如果不是银行的开发贷，则是与项目在建工程抵押权人协商，出具相关承诺
从交房的角度，主要是跟业主、物业的关系。目前开发商会通过自己的相关物业公司或者聘请的物业公司来进行后期的维护。在交房过程中是否能顺利交房，这是最关键的，影响交房的因素有工期、房款、抵押等。房款不及时支付，开发商是否应该解除合同？要求违约金？付了定金，业主想退房，给退吗？在房价上涨的情况下。开发商交付是指交付使用，是占有概念，也就是交钥匙，（交付时间、交付条件、书面通知-交付房屋-初步质量验收-提示必要文件资料-书面确认）不是物权理论上的交付。
商品房交付过程中主要涉及的文件有“五证”、“两书”、“三表”、“一通知”。此处，“五证”分别指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；两书分别指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；“三表”分别指《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》和《住宅工程质量分户验收表》；“一通知”指《交房通知书》。
第一种情形是开发商未提供应当提供的文件导致购房人拒绝收房。根据合同约定或相关法律规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件资料，这类文件资料主要有两种：第一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件资料，如项目的竣工验收备案表、新建住宅交付使用许可证、物业维修基金缴纳证明等；第二种是符合规范的房屋保修书、使用说明，如住宅质量保证书、住宅使用说明书等。
第二种情形是发生法律规定或合同明确约定可以拒绝收房合理事由的房屋质量问题。通常可能导致购房人提出拒绝收房的质量问题主要有房屋质量、空气质量等。《上海市住宅装饰装修验收标准》第3.6 款规定：“装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。”
规划部门对现阶段住宅小区的车位比要求往往比较高，如要求车位与住宅比达到1:1，开发商为节约成本和保证小区景观与绿地率，在交付使用时实际设置的车位往往达不到向规划部门报批的车位数量，也会导致解约风险。
对于自持的方式来说，则是招商和运营的问题。租赁合同中的租金，违约金，装修，空置费等。
我曾遇到过，开发商因资金问题将部分商业按小户型切割，出售给业主，在售后回租，租赁期限10年，10年租赁期到期，部分小业主因回报率较低，不愿意再租。开发商当时没有钱回购，商城就半瘫痪？如果开发商有钱，能再回购是最好的。
开放商成为运营商，是时代的趋势。国家说，强调青年人创业，去年我参观了上海外滩的万科SOHO，确实是很有味道，万科的运营能力，让人称赞，为创业者提供一级的环境和服务。国家说，开放商必须提高自有比例，拥有很多商业也是没办法的事情，这就需要将商业运营起来。七宝万科中心，依托于地理优势和团队运营，已经成为品牌。我一直在关注“以租代售”这个话题。
我曾遇到过不少租赁问题，主要围绕着租金的支付，特别是大型商业综合体中的整栋出租。开发商作为出租人，都希望商家生意兴隆能从中获利，从而不拖房租，不用老是更换租户，不停给免租期。人人都知道买房保值，但是买商铺真的是风险极高。在面对淘宝、京东等线上情况下，如何让线下有吸引力，目前大部分的商城都把精力放在小朋友身上，据说海洋城的运营就非常不错。对于我们法务或者律师来说，及时要回租金，让商家正常交替是责任，同时要减少在运营过程中的各种安全因素。我也曾处理过，商家因为隔壁渗水，拒交房租的。
开发商可以很小，因为我们是甲方，什么都可以外聘。开发商也可以很大，比如我国前十强的房产公司，公司在职人数绝对是上万的。大小不是问题，理念不同而已，我们需要房子，更需要美好的居住环境。经验有限，目前我对房地产律师的定位，就是推进美好顺心居住环境的人。
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