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昨天看一个节目，是一群嘉宾在辩论北京的房价会不会降，有人说肯定会降。
查了查，最近说房价下降的很多，比如有媒体就说北京二手房“量价齐跌”，似乎全国人民一直期待的北京房价下降指日可待了。
我个人看法：白日做梦！
新北京人挑房子.jpeg
说北京房价下降的，大概有这么几个理由：
- 北京的政策严管；
- 河北雄安新区的建设；
- 未来北京增加土地供应。
我看了之后觉得，这很难说服我。
首先说北京购房政策。
的确，北京最近出台了一系列购房限制政策，比如打击商住、限制学区房落户等等，可以说是能想到的办法都用上了，似乎房价也有了一点稳定。
但我认为，稳定也就是这些政策能达到的最大效果了。
以前我就写过，房价的高企背景是中国大规模的城市化和超级城市稀缺，于是不论是本地人的住房升级需求，还是外地人的入住需求，其实都是客观存在的。
需求这种东西，不会说因为你限制就消失，无非是换个表达方式，比如租房或者先忍了，等着将来爆发。
所以这些政策，唯一能做到的就是在一定时间内压缩交易量，进而稳定房价，可是你想让房价下跌，这未免太可笑了。
只要你跌，那么仍然存在的庞大需求就会削尖了脑袋往里钻，进而把房价再抬回去。
至于所谓“量价齐跌”，只不过是局部展示出来的交易量下降和索价波动而已，对整体市场不构成影响。
其次就是大家抱以很大期待的雄安新区了。
我承认，未来雄安或许有很大的发展空间，甚至于成为中国经济的新发动机。
但是对于疏解北京人口来说，目前看短期内效果是非常有限的。
有报道称，未来雄安新区大概承载200万人，这在北京也就是一两个大规模点的小区，恐怕随便一个区的人口都比这多。
更何况，未来去雄安的也不可能全是北京人，这样一算，能承载100北京人口输出就算不错了。
一个两千万人口的超级城市，少了这100万人，能怎么样？
当然了，有人说北京会有很多功能疏解过去，是不是这样北京的竞争力就降低了，然后房价就降了？
怎么可能，就算搬迁也不可能把原址都平了盖猪圈，未来北京的竞争力不会消失，否则雄安也发展不起来，这是最起码的道理。
那些盼着北京不行了然后房价下降的计算了吧。
我以前早就说过，北京房价下降，是中国北方至少出现20个北京这样的城市。那么如果大家这么看好雄安，我可以退一步说：至少要有20个雄安崛起。
一个雄安，最多跟北京一起构成房价的两级，四个超级城市变成四个半，能影响房价？
第三说说北京未来的土地供应。
4月7日，北京市首次发布未来5年住宅用地供应计划《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》两项计划，明确北京市未来5年计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，数量较年初计划翻番。以保障150万套住房建设需求。
听上去是不错，对于这个也有各种“真相”来分析，说什么落实不到位，我觉得这都是废话，对于一个没有落实的政策考虑落实不到位所以认为“没用”，这是有点矛盾的。
但是咱们弄清楚一点，就是北京的房子面向的市场不是只有北京人，而是全国的人。
于是即便这个建房政策落实到位，假如说未来五年北京不再进外地人，或许是可以抑制房价的，但只要你还继续允许外地人来，甚至不用开放限购政策，那么巨大的输入压力仍然是房价上涨的基础。
其实，前几天有一篇文章在流传，就批评北京没有扩大土地供应量，认为只要把北京土地供应量增加，房价就下来了。这犯的是同样的错误，也就是把北京住房市场的需求想象成一个静态的概念。
我们不妨设想，如果北京的房价现在跟天津一样，大家觉得是买北京房的人多，还是买天津房的人多？
人多，供应需求大，房价自然上涨，只有涨到部分需求无法承受交易成本而放弃，才有可能实现稳定。
限购同样是交易成本。
所以可以这么说，今天你就是把北京所有的空地全都盖成房子，也满足不了全中国人民搬进大城市的热情。
当然了，这也是不可能的事儿，真在密云古北口、昌平喇叭沟门这种山里盖房子，不给你修公交修地铁，你会搬进去么？
所以说，未来五到十年之内，北京的房价仍然会保持一个向上的趋势，这是我的判断。
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