“星夜20点”是证通财富推出的一档与金融圈大咖面对面的栏目，针对时事热点，当前经济形势以及行业投资机会，邀请顶级大咖，为大家提供资产配置指导。
第二期，我们邀请了亿翰股份董事张化东老师，给大家分析当下的热点话题“调控背景下的房地产新周期”。
问答精选：
Q：一线城市的这个房租未来会是什么样的一个趋势？
租售比大家一直在说，因为我们的租售比是很差的，就是我们租金基本上是回报不了的。这笔投资没办法收回成本。
我有这么一个观点，可能跟其他专家不一样。
人为租售比可能是一个相对的指标，它只能反映某种趋势。当房地产市场在向好的情况下，一定是低租售比，也就是说你会给房子一个高估值。你为什么要给房子一个高估值，因为房价在涨；租售比不平衡是因为房价在涨造成的，整个市场在往上走，为什么要给一个东西高估值是因为增速很快。我们不能用租售比来判断这个市场，它只能反映市场是一个高增长的市场，未来租售比会正常。我觉得如果房价不涨不降的话，那这个资金是在往上走，这个可能跟国家发展的规律有一些类似的。
租金的上涨我觉得是一个相对必然的趋势。未来如果市场都是存量市场合作，我是这么看的，这也是一个东西由高速增长，进入成熟期了，房价不涨租金的上涨是租售比正常。
所以说租售比的正常只能反映市场进入一个成熟期，它增速在下降，而不能反映一些什么。这个可能也是我跟一般专家不太一样的地方，很多人预测租售比不合理，市场有泡沫，就是市场要崩了，但我不是这么看的。我认为一个是高增长的行业周期，另外一个可能是成熟。
Q：上海核心地段的房产还有投资价值吗？
上海的核心地段的房产，据我了解还是有投资价值的。因为我知道，实际上整个上海的价差体系已经被打乱了，中环基本上跟内环已经是差不多了，稍微好一点区域的房子虽然说可能是二手房，我觉得还是值得关注值得投资的。
Q：我在湖州，属于上海周边的三四线，房子还有空间么，刚需现在要上车么？这段时间涨了很多…
我个人觉得三四线市场还是有空间的。刚需的话，我觉得现在上车也没有什么问题，但是如果是市场见顶的话，如果市场19年开始调整的话，我觉得它调整周期会比较长，可能大概在3到4年左右的一个周期。但我觉得三四线市场的调整的深度可能不会那么大，因为毕竟货币因素还是有一些的，我也曾经讲过货币因素虽然说不是决定的，但如果是50块钱买一根黄瓜的时候，你一定不会感觉到现在的房价很贵了。
Q：上海的学区房还有投资价值吗？
我觉得只要教育不公平还存在的话，一直会有投资价值，这个是绝对的刚需。学区房的购买还是会继续有投资价值，特别是现在的教育不均等还没有被完全消除。上海的学区房比北京我觉得还要好，因为上海很多的优质教育，特别是小学和初中的优质教育是通过另外一个体系，就是私立学校这个体系来进行解决的。
学区房还有投资价值，反正你就看只要教育越来越不均等的，在体制以外的教育的这个口子开得越来越小的地方的学区房都是有价值，对于开发商来说的话，你有一个个能盖好学区房的渠道的话，对于地产的帮助一定是最大的，就是教育是影响地产价值最大的一个口径。
Q：未来房价最具上涨潜力的城市还是集中在一线城市么？驱动房价的主要因素还是常住人口的比例吗？
未来房价继续上涨的潜力我不知道怎么来估算，一线城市指定是有上涨空间的，但一线城市我觉得更加类似于蓝筹型的股票。我不知道你炒不炒股，它可能是更稳定的更可预见性的上涨，它的投资回报风险还是比较小的，但是它投资回报可能也不是最高的。你要说潜力，中国这么多城市，我相信一定还有很多的城市要比这个城市涨幅更大。
第二个主要因素，我刚才已经讲了货币因素指定是一个了，然后再有一个就是供求因素。那供求因素里边可能需求这一端跟居住的密度和人口和整个经济的基本面还是有比较大关系，我觉得很难说，主要因素里面已经是包括人口。我再补充一句，实际上现在大家都觉得上海房价贵，如果上海的人口再增加一倍的话，这个房价我觉得还是可以再往上面看一看。
Q：目前政府限制资本进入房地产行业，不论是银行的信贷还是银监会对信托房地产业务的限制，证监对基子房地产把控，个人感觉，房地产行业资金属于国进民退，市场再次重整状态。从这个层面看，房地产市场真的会为社会稳定服务么？整体行情是慢涨？维稳？还是分流呢？
北京现在搞了个千年大计，循环嘛，那这边的话究竟是能够有多少的资源转移过去，这个就比较难说，但是北京从这个转变来看的话，未来也不会太差，还是有很多资源集中在北京。
不太同意房地产市场为社会服务，我是这么理解的，他实际上跟社会稳定没有特别大的关系，我觉得整个房地产市场相对来说它还是逃脱不了经济，因为房地产市场的稳定实际上对经济的稳定的作用还是很大的。
我们看一看，就是整个房地产的投资和它的产业链上的一些投资，包括一些大部分为开发房地产的建筑，包括建材，甚至包括我们运输建材的设备，包括我们的一些教育产业的配套，医疗产业的配套。像这些配套产业，我觉得可能占整个社会的固定资产的投资包括GDP的比例都很高的。
为了经济来进行一个有力的支撑，但是未来如果是“住非炒”的话，那可能政府主要保证一个开发的量就可以了。租赁住房也是开发，而且租赁住房它可能更容易实现产业化，而且它更需要精装修，那么他精装修的效率更高，有拉动的作用。投同样的钱，可能精装修的水平更高，对于整个社会福利的提升会更高，效率会更高，那它是一个很正面的因素。如果实行“住非炒”，那么房价这一块被控制住了，也就是说市场当达到一定量的情况下，租赁住房是可以的。
前面在说政策博弈，我们判断房地产政策，我们之前的逻辑是判断房地产政策涨了，是这个经济好了，那我就打房地产；那么经济差了，我就拉货。我觉得后面不能这么看，因为整个的市场是存量市场在放大然后统一的，把供应的结构进行调整，那么整个市场可能会沿着另外一个轨迹在走了，我刚才前半段也也已经讲了这个问题。
通过金融的这个角度来调节房地产，这个是最精准的，限购影响不大，现在的影响极大，包括银监会对于土地投资的一些监管，包括一些窗口指导，这些作用都是非常大的。大家不要低估这些穿透式监管，非常有效，没有人会为了这么一点点事情把自己的这个职业生涯断送了，大家一定要记住，从金融的角度上来对房地产市场来进行监管，这个作用是非常有效，而且立竿见影。
Q：我们房价收入比严重偏离了国际惯例，是中国特色社会主义经济，还是因为政府一边印钱，一边垄断卖地嘛…
我刚才解释了这个问题，房价收入比它说明不了什么问题，它只能说明市场是一个成长期的市场还是一个成熟期的市场。
你说房价收入比什么样算是合理呢？国际惯例难道就合理吗？在房地产市场上难道存在国际惯例吗？我们所做的一些国际间的比较实际上都不存在的，我们国家的宪法里面规定所有的土地都是属于国家和集体的，你去翻翻其他国家的宪法，我们的国家就不存在国际惯。也可能跟社会主义经济也不一样，这个就是我们长期以来形成的法律，法律是强制性的，不是因为它是社会主义还是这个资本主义。
以前哪个国家不印钱，美国印钱的效率比我们还要高，Q1Q2Q3Q4对吧，把量化宽松，我觉得这么说是非常不恰当的。那M2为什么比GDP的比例要高，那是因为我们GDP是在长，它有一个增速的，就像你一个小孩，已经给他一个更高的估值，如果他到了老的程度了，或者是中年人程度，他已经是更低的估值。我觉得是这样的，而且一般垄断卖地，什么叫做垄断卖地我不太了解。
这个是宪法规定的，你卖地，因为你所有的土地是都是这个国家和集体的，不是你。你总不能说是个人去卖地，这些东西都是宪法规定的，我们可以把这个宪法翻开看一看，专门有这么一条。
注：根据张化东讲座实录整理，个别文字略有细微调整，不影响原有表述。
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