小学算数
昨天我和两波朋友一起吃了饭，愉快的聊了房产，企业经营管理和摄影。因为他们知道我调动到了集团的营销管理部了嘛，卖房子是正经工作。我就有点小不忿，怎么，我卖房子看起来有点不正经吗？！我的那些个朋友说，怎么会不正经，只是你吧，之前谈的都是摄影，历史，文学，诗歌什么的，比较纯，现在聊着就到房子，就有点假正经。
好，题外话讲完，说回假正经的家庭资产配置。北上深的房子涨10w块，要比我们一个星期上班6.5天，每天上班12小时，一年涨薪10w来得容易——我说这个应该没什么人反驳吧。那为什么我们有时间加班，没时间学习房产知识或者没时间看房呢？这也好理解，因为人嘛，只看眼前，看关乎自己月现金的收益，按年拿收益（年薪）的人毕竟还是少数。但是，买房在我看来又确实挺简单，它本质上，应该只能算是一道小学的数学题。因为，基本不涉及太多的变量，只涉及加减乘除的定量核算。
为什么这么说呢，我们要把一个家庭当企业来看。两个人结婚，其实就是一次家庭资产的重组；两个人上班赚钱就是企业的经营，会产生利润；家庭要维持日常开销，就会有支出，因此产生现金流。
如果家庭名下有一套价值1000万的房产，我们就说这个企业的资产达到了1000万。如果这套房子还欠银行200万，我们就说这个企业的负债是200万。负债除以总资产，资产负债率就算出来了，20%。我们说一个企业资产负债率不超过50%，都是相对安全的，最好不要超过70%。负债率超过80%，我们就认为这个企业在经营上是高风险偏好的，比较激进，经营不慎，或者市场发生一些变化的时候，这个企业很可能万劫不复。
中国5000年的传统文化教育我们，要无债一身轻，就是零风险偏好。企业没有负债，纯靠自身利润的积累实现快速扩张和发展，几无可能。因为在零负债或者低负债的情况下，其实是企业相对应也是收入最低的时候。
我们给投资人做资产配置规划的时候，都会很善意的提醒投资人，适当的增加杠杆。因为负债，本质上是我们对自己的未来负责任的一种表现。当然，也要适当的做好风险规避，不要让家庭或者企业处于风雨飘摇之中——人，或者家庭的压力太大，基本也就无心生活和工作，状态会阶段性的降低到谷底，这对人的抗压能力来讲，是一种极限挑战。我们还是以1000万资产，200万负债来举例。如果从合理控制风险的角度出发，应该如何最合理的扩大家庭资产，实现被动收益。
1000万的房产，拿去银行做抵押，大概可以拿出来700万，扣除银行欠款200万，实际到手大概500万。500万资金一分为二，350万首付再买一套房产，在深圳大概能再买到一套1000万的房子。剩余150万，作为未来36个月的月供（为什么是三年？因为深圳的房子限售三年，且在深圳，一般3年就修通了一条地铁，一个片区的面貌会发生非常大的改变。）这样的分配方式，就算未来3年这个家庭是零收入，也不会出现断供。这个时候家庭资产变成了2150万，而负债变成了1400万，负债率上升到了65%，对于家庭来说，这个负债率高了。我们说，要把负债率控制在50%左右，因此，我们不要全抵押，只要从原房产抵押中拿出来400万就好了，400万一分为二，300万用于购置新房产（扣除税费大概可以买一个800万左右的房子），100万用于归还未来3年的月供，这个时候总资产变成了1900万，负债960万，负债率刚好是50%左右。
你看，就是这么简单的一道算术题。当然，这个是相对理想状态的，实际上，我们的家庭资产，利润，现金流还有一些其他的变量要纳入进去一起计算。不过，对于工薪家庭来讲，都是细枝末节，也就忽略不计了。你的家庭资产负债情况合理吗？怎么进行资产扩容呢？我们评论区见。
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