最近宏观政策转向，到底会不会大水漫灌，其实还不是大家最关心的问题，公众最关心的还是房价到底会不会暴涨。
如果按照“常理”，正-府绝不应该在这个时候再推高房价。我在文章《这次不一样！定向宽松的底线在哪里？》中就提出了下面的观点：
但是，这也许是我一厢情愿吧，在我们这片土地，突破底线毁三观的事，时不时就要摧残众生一下，我一介书生所认为的底线，又有什么分量呢？
好吧，让我们祈祷正-府目前还是理性的。我文章里指出，“更严厉的楼冻措施会出台”，发文才一天就应验了。
先是管-媒发声。7月27日，证券日报指出，进入7月份以来，包括北京、上海、深圳等地释放出的继续加强调控信号，无不打破目前市场对于未来政策可能出现松绑的预期，未来楼市调控将持续从严，“精准化”手段会陆续出台。
接着昨天又有媒体曝出了一个消息，是深圳市规划国土委的请示文件，上面的内容就三条，一是禁止企业买房；二是对个人限售，住宅3年，公寓5年；三是离婚两年内买房的按照二套算。
深圳还有一招，就是从房贷入手。房贷利率全线上调：首套房上浮15%，二套房上浮20%。
深圳是首先在一线城市中提出限售的，不管能不能推出，至少表明了态度。
根据统计，截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。
轰轰烈烈的楼市调控，确实把一线楼市暂时压住了。但除了北京楼市调控效果好一点，上海、深圳、广州，只能说效果一般。
前面深圳规划国土委的请示文件中，有一个数据很惊人。2017年，深圳二手房买卖间隔时间不到3年的，占二手房销售面积的46%。
如果是刚需，不可能这么短时间就转卖掉。所以不难推测，深圳去年一半的买房行为都是短期投机炒作。因此，才有了限售3年的政策建议。
在一线城市如此严厉的限售调控下，深圳还有这么高的炒房比例，可想而知，全民炒房疯狂到什么程度。
一边是高压的调控政策，一边是疯狂涌入楼市的资金，到底是什么失灵了？
我们曾经有两次很好的机会化解楼市泡沫，一次是2008年，一次是2014年。但这两次机会，我们都没能把抓住，而是反其道而行，再次吹大了楼市泡沫。
如果说2015年之前，炒房客图的是差价利润，那现在一线楼市房价被冻住，炒房客还图啥，然道他们不怕房地产税来了割肉吗？
没房，限制了我们的想象力。如今炒房客囤积一线楼市房产，目的不是为了赚钱了，他们是要避险。
当有些人还在为资产增值努力时，有些人早已完成原始积累。这些人不再追求很高的投资回报率，他们只要能战胜通胀就行了。
如果说一线楼市房价下跌30%，应该算深度下跌了吧。但这个30%跌幅，和今年股市的重挫，还有和P2P的爆雷比起来，楼市简直就是大资金的避风港了。
现在人民币汇率跌跌不休，大资金很难转移出去，国内实业不振，股市债市爆雷，三四线楼市已经被炒了翻一倍，钱最后还能流去哪？只能选择一线房产了。
归根结义，炒房客抓住了正-府的软肋。上半年经济数据已经不好了，在出口、消费增速大概率下降的趋势下，房地产投资又成为稳增长的中流砥柱。
在这种背景下，楼市调控火候把握要很有艺术，既要避免定向宽松带来楼市泡沫反弹，也要防止一棍子打死，重蹈日本楼市覆辙。
我们看现在的楼市调控很别扭，天天不停地打补丁，还要搞得声势浩大。下半年，七部委联手对30城楼市进行严查，虽然最终可能又是一阵风，但有刮总比没刮好。
现在定向宽松来了，一线楼市严阵以待，好像在等如期而至的炒房洪峰，房住不炒的大坝能不能顶得住，就要看高层的决心了。
回到大家关心的房价，什么时候开始涨，我们可以观察一个先行指标。
观察上面这张图。2015年降息降准以后，M1增速开始反弹，穿越超过M2增速，全国房价开始飙涨。
后来楼市调控加码，金融去杠杆开始，M1增速掉头往下，2018年1月开始，M1增速小于M2增速，而且M2增速跌到个位数。这其实是央行控制了货币总闸门。这时，一二线城市房价暂时被压住了。
如果这次定向宽松以后，M1增速重新超越M2增速，而且M2增速回到10%以上，那房价就有可能重新上涨。
如果未来出现这种情况，刚需还是出手买房吧，放弃等待房价下跌的幻想。至于炒房的，只能自求多福了。
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