参加君说

今天，我们为你推出参加学院系列访谈之新一期《青·述》栏目。

每一期《青·述》栏目，我们都会带你走近一位参加学院的校友或伙伴，通过他们的实践、思考、感悟去记录这个不完美但不平凡的时代。在这里，你可以读到一个个独一无二的生命故事，了解他们对商业世界底层运作规律的探索，感受推动他们破风前行的力量，也可以观察到一个行业乃至一个时代正在经历的变化。

参加访谈之《青·述》02期来自参加学院00:0002:50

王知新，柯罗尼新扬子基金合伙人、参加学院新空间地产创新营联合发起人之一

最近一段时间，王知新以极大的热情做起了阿那亚的义务推广员，几乎逢人便夸，“半个月内提了有两三百次”。有趣的是，此前他亦曾不止一次地从理性投资的角度，劝说北京的朋友不要买阿那亚的房子。可劝说基本都以失败告终，事实是，几乎人人都爱阿那亚。

“精神”，是阿那亚高高擎起的一面旗帜，这座“海边的乌托邦”构筑起的温情人间，抚慰了无数身心俱疲的都市人。“精神”，也是此次跟王知新交流时的高频词之一，除了在阿那亚受到的触动及今年的疫情，让他与该话题产生强烈共振的还有一场突如其来的人生变故。

2019年下半年，身体一向强健的王知新意外患了场大病。

一般人难以承受的治疗强度，他硬是凭借上佳的身体素质和天生的乐观心态全盘接了下来。其中，精神在治疗过程中扮演了尤为重要的角色。

“我感觉一多半是心理因素，就是什么都不当回事。我到现在有时还不按时吃药，别的地方也经常马马虎虎……意志会影响身体系统的平衡。”

“不当回事”屡屡出现在王知新的讲述里，平日周到妥帖情商极高的他，对待身体不适却极其钝感。疫情未过，他已经跑去外地出了四五趟差，笑说尽管平时生活上仍有点不方便，但“只要一出差一谈事，就什么事都没有了”。

当然，面对可怖的敌人，没有人的内心会不起波澜。此次飞去阿那亚之前，王知新曾以为治疗已告一段落，想给自己“放个长假”，可临行前却被医生告知要增加疗程，心情一下坠入谷底。但没过多久，他又因在阿那亚悟到了新空间在精神层面的内涵而开心地“嘚瑟”了两个星期……

对于在云诡波谲的地产江湖中打拼了近三十年、见识过无数突变和风雨的王知新来说，面前确实是一场极其特殊的考验，但将时光拉长，它也终将成为构成独特生命之旅的无数个大小节点之一，且与大多数时刻一样，有暗面亦有光芒。

一、“我的经历很简单”

“我的经历很简单，一辈子都是在做房地产行业。”

中国人格外讲究“时”与“势”，就如雷军苦思十多年得出了“顺势而为”四字心法一样，顺应时势的选择常比埋头努力更关键。过去三十年，如果要在国内选出一个机遇最多、“造富”能力最强、发展堪称狂飙突进的行业，绝对非房地产莫属。王知新是乘上了时代大势的幸运儿之一。

如果从在大学读房地产专业算起，王知新已经在房地产行业浸淫了三十年，“地产老炮儿”是一个再恰当不过的称呼。

1990年，王知新被同济大学录取，是国内高校培养的第一批房地产专业人才之一。

1994年毕业后，他被分配到地方土地局，但没过多久，他执意辞去工作，选择回到上海打拼，做过房地产代理咨询，也曾在外企工作。

2004年，全球规模最大的房地产私募基金之一——柯罗尼资本进入中国，与上海的上实集团共同发起成立柯罗尼扬子基金，王知新凭借既懂外企又懂地产的优势，作为服务运营商全面参与投资、运营、退出等各个环节，自此踏入地产基金界。

2011年，柯罗尼资本发起成立第一支人民币基金——柯罗尼新扬子基金，凭借此前建立的信任，王知新出任执行董事兼合伙人，直至今天。在此期间，他也“跨界”进入了创投界，做过母基金，做过股权直投，结交了不少地产圈之外的朋友。

跟王知新相熟的人，喜欢喊他一声“麦哥”。“麦”字源于他的英文名“Michael”，“哥”字则自带强调情感关系的本土特色。两个字相映成趣，也在某种程度上暗合王知新的经历与个性。

一方面，长年与国外地产基金打交道，加上早年在外企工作，使王知新深受外企文化影响，尤其是笃信规则和信誉的重要。

“正念”两个字是他的核心投资理念。“人家凭什么把钱给你，让你帮他去投项目？做投资靠的就是你的信誉……坚守正念能让你抵御诱惑。比如我们一直都不会把收益率做到最高，就像李嘉诚说的，要有一部分钱让别人去赚、让对手去赚。另外，正念也意味着你的投资要真正创造价值，不做投机，白捡便宜的事我们不会去做。”

另一方面，王知新的身上却又完全没有典型外企基金高管的高冷范儿，相反，他为人古道热肠，喜欢帮人牵线张罗，接地气得很。

虽然2004年即开始跟柯罗尼合作，但王知新说自己开始并不能算是基金人。“我主要是帮他们谈项目、管项目，从装修、买电脑、买办公桌开始，其实算是运营出身，苦活、累活、技术活都做过。”他可以绘声绘色地描述北京公安和上海公安的风格差异，也会大大方方地调侃自己犯过的各种错误，加上山东人天生实在坦诚重情义的特性，有他在的地方往往气氛热烈。

江湖风雨三十年，看似差异颇大的文化基因在王知新的身上奇妙地融合，最终造就了“麦哥”——一名极具人格魅力的地产老炮儿。

二、“这个行业向来是一波三折”

毋庸置疑，王知新这代地产人是一个时代、一个行业的受益者。但乘上大势并不意味着一切顺利。恰恰相反，巨大的利益总是与无数的平衡、妥协、博弈相伴。 

二三十年来，这个行业吸纳了无数精英，成就了无数大佬，谱写了无数传奇，但所有人都似身处巨浪裹挟之中，时而被抛上浪尖，时而被摔入谷底，身不由己。自媒体“饭统戴老板”曾在某篇文章中如此写道：“任泽平提出过，对于房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。但他没有说的一句话是：长中短期，都得乖乖看政策。”

对此，王知新深有感触，他用“一波三折”来形容这个自己做了一辈子的行业。“中国的房地产市场是一个政策市，从2004年到现在，我见证了中国房地产所有的波折、所有的变动，而几乎所有的变动都让我踩了坑、买了单。”

1、兵败“大坑”

王知新经历过数次颇具戏剧性的转折，其中最为惊心动魄的一次发生在2006年。

当时柯罗尼资本联合沙特王子共同发起了一桩40亿人民币的大手笔收购。40亿人民币是当时全球地产基金达成的单个地产项目最大成交额，收购的标的是位于北京东三环的著名烂尾工程“嘉利来大坑”，备受关注。作为项目的主要操盘人，王知新花费了大量精力，捋顺了项目牵涉的多个官司，协调多方律师谈判协商，排除重重障碍签署了协议，订金也已支付。就在大家纷纷计划如何庆祝之时，“限外令”恰在此时出台，收购突然变得不再合规，最终被迫放弃。

由于前期投入的精力和给予的期望过于巨大，这是一次很“伤”的挫败。国外的合作伙伴由于想不开，纷纷闭关、冥想，王知新一时也郁闷至极，但他很快进行“自我麻痹”：“我就想，万一做成了这个项目，说不定会发生什么不好的事情呢？本来这也是一个‘大坑’，又有这么多官司……修行到一定阶段，也许就要自己骗自己。”

不管麻痹还是欺骗，反正第二天王知新又“活蹦乱跳”了。

2、意外“翻盘”

类似临到最后关头出现变数的情况不止一次，有些彻底终止，有些则意外翻盘。

橡树公馆项目是王知新操盘的知名项目之一，购入数年基金收益达到预期后，他决定出售。由于价格便宜，200多套房子在极短的时间内几乎卖光。结果就在此时，史上最严房产限购令突然出台。

“我到现在印象都很深，秘书把我叫到电脑旁，我就看到电脑屏幕上的画面是一个大拳头砸向一幢楼。”

政策既出，购房者一下对市场丧失了信心，交了定金的人纷纷要求退房。知道挣扎无望，王知新决定将已经收到的定金全部退还，房子也停止售卖。当天晚上，他陷入情绪低谷：“我当时特别想不开，在院子里偷偷掉眼泪，我就想为什么我这么倒霉？已经卖完楼了，还又给我收回去？”

结果仅仅在6个月后，房价回弹，6个月前价值5.4亿元的项目涨到了6.8亿元，一次恼人的插曲最终反而给项目带来了更大的回报。

无论最终结果如何，王知新强调，从来都没有白买的单。经历得多了，他练就了极强的预判能力，能看到投资新手可能压根意识不到的政策、运营、政府关系等方面存在的一系列潜在风险，这也正是“老炮儿”的厉害之处。

“现在让我投资，最强的能力就是风险控制能力。不可抗力的风险在中国房地产投资里几乎是必然的，因为项目周期长，政策变化快。”王知新认为这很正常，“这个行业向来是一波三折，将来也会是这样。其实把这么蓬勃的房地产行业放到美国也一定是一波三折，现在没有波折是因为它没有量，这么大的量放出去，一定有波折。”

三、“我们都是从'后浪'过来的”

作为身处时代风云中心、经历过无数起伏跌宕的人，过往的岁月已经可以写一本书，但对王知新来说，传统地产基金大佬的故事也许还是乏味了些。时代在变，他也在变。

2015年，王知新回到校园，成为了中欧创投营一期的学员。在他看来，这是除生病之外，对自己影响最大的一段经历。

他回忆，当初报名中欧创投营，“地产大佬”的身份并不好用，好不容易才如愿以偿。事实证明，他的选择是正确的。在这里，他接触到了一个与传统地产圈完全不同的世界，感受到了正在快速崛起的新经济的能量，也让他在反观自己的行业时拥有了更加抽离、更加开阔的视角。

他甚至开始有点“恨铁不成钢”：“我们这帮人（地产基金人）到现在还有很多人天天西装领带、讲着英文，我们一直在产业链的最上端，条件优越又没有压力，很难转变。”

改变别人很难，但既然已经感知到了潮水在往另一个方向涌动，那就自己先跳进大潮中寻找体感，学习新的弄潮姿势。

王知新不止一次地表达对中欧创投营同学的敬意，他们的勤奋、聪明、对新经济研究之深，都令他感到佩服，甚至还会“自卑”。但王知新从来都是乐观的行动派，他很快找到了自己的位置，还成了班上的“大哥”。

“重仓后浪”也许是最厉害的一招。王知新做的第一期母基金投的全是班上的投资人同学，他还是个别同学所在基金的最大LP。

在王知新的言辞中，可以清晰地感受到一种发自内心的“年轻人崇拜”。他描述过一个令他记忆犹新的场景。一位创投营的同学对腾讯、阿里、今日头条（字节跳动）进行比较分析，谈了前两者有诸多优势，谈了后者有天生的劣势，但最终的结论是，今日头条将来一定会超越腾讯和阿里，没什么特别的理由，“就是因为头条年轻”。

这句话让王知新惊心，“太有道理了”。

“我一直宣扬我们对年轻人、对‘后浪’一定要有积极的态度，我们都是从‘后浪’过来的。而且由于互联网的发展、由于中国的崛起，这个时代的年轻人比我们有更多的机会。”王知新说，“要相信年轻人，帮着整合资源，给他们更大的空间让他们去干，而不是非要自己干、超过他们。”

四、“我就是一个连接器”

在某种意义上，王知新对优秀年轻人发自内心的信任与无比热心的支持，与他一直以来的职业角色有着某种底层的一致性，关键词是“连接”——乐于成就而无意控制。

“我本来就是一个‘连接器’。做房地产投资基金，其实就是在攒局，把钱、项目和人搭配在一起，就能挣到钱……包括这几年做的母基金、股权投资在内，其实也都是在做连接。”

2019年，王知新又多了一个新的身份，这个身份让他强大的连接力再一次得到充分发挥。

这一年，他作为学术发起人，与首钢基金参加学院、紫牛基金共同打造了一门课程——新空间地产创新营。学员企业涵盖房地产链条上的各类角色，既有相对传统的地产开发商、投资基金，也有快速成长的新型运营商、内容商。

“连接”正是课程发起的初心之一。“一些互联网人，可能对酒店运营有很好的创意想法，但如果没有资产方相信你或者没人愿意让你做实验，你就没有实现创意的机会。在地产业，最关键的是建立信任关系，要有人愿意提供资源给你尝试。这是课程希望提供的核心价值之一。”

在这里，王知新被同学们亲切地称为“王校长”。每每看到一屋子有志于探索未来新空间方向的人济济一堂，或激烈或轻松地交流，王校长总是显得很快活。

作为“新空间”的提出者，王知新也一直在不断地琢磨、迭代概念的内涵。眼下他将大概80%的精力花在了与“新空间”相关的研究与传播上，说这是自己近几年做的最有成就感的事情。“这个概念的提出正好卡在时代的节骨眼上，很多想法不断被印证，每到这种时刻，就会感觉很愉悦。”

回到文章开头提到的阿那亚之旅，正是在那里，他“悟”到了新空间价值提升在设计、科技、社群、流量之外的另一重维度——精神家园，并据此提出了“新空间”的新版定义：“地产行业从增量向存量时代转变，使得空间从传统钢筋水泥的实物空间，转变成为办公、居住、娱乐、消费、精神寄托等场景下提供服务的载体，我们称之为‘新空间’。”

“这件事是历史的必然，没有我也自然有别人（提出来）。只是之前房地产行业在中国赚钱太容易，转型也比较慢一点，但现在不行了，整个行业正在从制造业变成服务业，逼着你去考虑设计、考虑运营、考虑管理，否则过几年就会被淘汰。”

新空间地产创新营的开营模块设在风景如画的杭州十里芳菲，当时王知新不无激动地描绘了自己心目中的“新物种”——新空间运营集成商。他真心希望通过课程打造一座实验室，催生出真正的落地探索，引领整个行业向前一步。

“我现在不可能每件事都自己做，但是我一旦看到这件事的前景真的很好，不做又着急。新空间运营集成商这个事，我真的看着挺好，这件事能成了我就会很开心。至于和我有没有关系，这个一点都不重要。”

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【番外·问答】

青阳：这段生病调整的经历，对你有哪些改变？

王知新：改变还是挺大的。任何人经历过这种事情，肯定都会有很大的改变。首先就是，未来你会生活在一种不确定性之中，因为随时会发生变化。所以很多事情都要开始做规划了，包括人生、事业、家庭，等等，而我之前是个得过且过的人，这是不得不接受的现实。

加上今年的疫情，更让人感到人生无常。其实人真的什么都不是，没那么强大。在疾病、痛苦面前，你的所谓强大都只是伪装的。但也不要觉得不公，我们在世界上本来就像是一个个小蚂蚁，就好像现在社会看起来这么强大，来一场病毒大家都没有办法，看淡一点就好。

很多事情我现在更愿意跟大家分享，我认为能把自己的经历、感悟、痛苦分享给别人是一种善为善行，可以提醒到或是帮助到别人。

青阳：你个人真正最想做的事是什么？

王知新：我的人生没有那么强的规划性，活到哪儿算哪儿，随遇而安。现在由于状态改变，我就想着应该多整合一些资源，为我的员工、合作伙伴做点什么事，不要让我的资源浪费了。

当你不沉浸在某件事里时，你看到的趋势性的东西会更多，每年都有一些机会。每当我看到一个趋势，就想着应该整合点资源让一些人去把它做掉，用结果来证明你的正确，这件事可能比较有意思。

青阳：如果让你在“把事干成”和“得到别人认可”之间进行选择，你会选哪一项？

王知新：假如一件事做完了大家不认可，我宁愿不做。干成一件事其实相对是容易的，得到认可其实挺难的，不过只要坚持正确的价值观，尽管中间可能会经历一个过程，最终还是能得到认可。

青阳：你会追求每个人都认可你吗？

王知新：我曾经追求过，但现在不是了。之前我在职场上也蒙受过冤枉，甚至别人因为不理解产生了对我人品的质疑，但后来我想开了，每个人的认知不同、修行阶段不同，有时你真心对他好，但他可能没办法理解，你为什么要给我这杯水喝？你为什么要帮我这个忙？现在我看到的都是认可，负面的东西已经看不到了，不再纠结之后，最大的受益人是自己。

青阳：你希望别人评价你是最会投资的老王还是最重情义的老王？

王知新：当然是最重情义。我本身虽然投资投得还不错，但也不是一个投得极好值得宣传的人，而且投资这件事本身还是有一定概率，现在投得好，不一定未来投得好。更重要的是行业对你的认可，不光是重情义，你做的事还要对大家有利，不会伤害到别人，对整个行业有帮助。

青阳：“新空间”这个概念是在怎样的情形下提出来的？

王知新：大概四年前，我在参加远洋地产的一次年会时提出了这个概念。当时为了凑出PPT标题里的三个“新”，提出了“新空间”。

不知道当时有没有人同时在提这个概念，可能性也许不太大。一方面，传统的地产商或地产基金会觉得研究这个东西是不务正业；另一方面，新的一批创业者或投资人又不了解地产行业。当然后来，很多开发商也开始提，比如龙湖的“空间即服务”就是新空间的概念，这是行业发展的必然。

青阳：你希望在这波新空间的探索浪潮中扮演引领者的角色吗？

王知新：这不是我追求的目标。我真实的想法是，我真的觉得一些传统地产人太顽固了，必须让这些人意识到新经济的趋势。其实房地产行业很牛，聚集了一批很厉害的精英，如果想转型，既有钱也有人，只不过需要把认知打开。一旦它们开始真正转变，势能会很大，拉动的相关产业会很多。比如，之前我说过，空间科技一定要靠产业的人推动，而不是纯科技人推动，实验室的东西要落地，最终还是要依靠使用者的力量。

青阳：为什么这么看重“新空间运营集成商”？

王知新：新空间运营集成商真正能够提升空间的价值，这就会成为门槛。别人不敢买的项目我就可以买下来，买了之后换一种新的模式、引进新的IP、应用新的技术，就可以创造收益。

你可以靠运气赚钱，但不能靠关系赚钱，仅仅靠关系赚的钱都不长久。尤其是房地产投资的交易数额太大，如果真的用了关系，后期动作一定会走样。无论是做投资还是做企业，坚持正念这件事，长久来讲一定能得到好的回报。

青阳：可以用三个词形容一下你自己吗？

王知新：没太想好，自恋算一个？重情义吧，这是我们山东人骨子里的东西。睿智肯定不属于我，但我算是比较聪明的，大智如愚？刘洋叫我“菩提老祖”，意思是比较热心、比较乐善好施吧。我再想想。

青阳：你人生的“高光时刻”或者说最开心的时刻是什么时候？

王知新：在参加学院上课，真的。就觉得做这个事，一帮同学对我很认可，而且大家都是往正能量的方面去做，我觉得真的挺满足的。其实人都有点想“嘚瑟”的心，好为人师嘛，当校长就会有一个角色优势，大家相信你讲的东西。跟大家一起聊一聊、讲讲课，这真的让我感到很舒心。