房产纠纷常见法律问题

来源：浙江锦丰律师事务所

2018年4月19日晚六时三十分，浙江锦丰律师事务所滕玲玲律师为大家带来一堂《房产纠纷常见法律问题》的讲解。

一、借名买房，如何才能过户到自己名下？（借名买房，存在极大的风险，证明要求太高，建议慎之又慎！！！）

［案例一］

案情简介：

再审申请人张馨之与被申请人张猛系姐弟关系，2014年9月15日，再审申请人以被申请人名义购买本案诉争房屋，房屋按揭贷款也以被申请人名义办理，但该房屋所有款项均由再审申请人负担，再审申请人为本案诉争房屋实际所有人。2015年9月，被申请人未经再审申请人同意私自将涉案房屋卖给第三人，再审申请人得知此事后提起诉讼，要求对该房屋进行确权，再审申请人提供的证据足以证明涉案房屋实际所有人为再审申请人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条之规定，再审申请人的诉讼请求应予支持。

2011年10月12日，温州银行与岑建锋、三好塑模公司分别签署了编号为温银9022011年高保字00808号、00809号最高额保证合同，岑建锋、三好塑模公司自愿为创菱电器公司在2010年9月10日至2011年10月18日期间发生的余额不超过550万元的债务本金及利息、罚息等提供连带责任保证担保。

法院判决 :

本院经审查认为，《物权法解释一》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。依据该规定，张馨之请求确认对诉争房屋，即天津市滨海新区中新生态城中津大道980号鲲玉园4-1101室，享有所有权，必须提供证据证明诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为诉争房屋的真实权利人。依据本案现有证据，涉案房屋的登记所有权人为张猛，商品房买卖合同由张猛与开发商签订，交房收房、物业、以及偿还房屋贷款等事宜均系张猛办理的，且张猛在收房后也实际居住在涉案房屋内直到其与原审第三人王树海签订房屋买卖合同并实际交付。再审申请人张馨之与被申请人张猛系亲姐弟关系，其提供的其与张猛之间的现金往来凭证、（2017）津滨海证字第45号公证书等现有证据不能形成完整的证据链，用以证明诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、张馨之为诉争房屋的真实权利人。原审法院对再审申请人的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，张馨之的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，驳回张馨之的再审申请。

［案例二］

北京高院（2016）京民申507号判决书

本院认为 :

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。×号房屋登记在被告名下，原告认为其与被告之间系借名买房的关系、×号房屋应归其所有，应提供相应的证据。

现原告未能提交充分证据证明×号房屋首付款及偿还贷款具体情况，亦未能举证证明所有款项均系由其支付,现仅凭被告承认首付款及部分贷款系由原告出资，而无其他证据证明原、被告之间存在借名买卖关系的必要性和真实性。故原告关于借名买房的主张，证据不足，其诉求×号房屋过户至其名下之诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。

［案例三］

广东省高院（2014）粤高法民申字第1692号

本院认为 :

《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。根据二审查明，熊小春和案外人徐进，为了规避当时的限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款。这种委托关系，损害了社会公共利益，根据上述法律的规定，应属无效。二审判决认为熊小春与侯玉英之间借名买房的委托关系合法有效，不当，本院予以纠正。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，二审判决最终对熊小春确权诉请不予支持，正确。根据该法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。熊小春可另行诉请侯玉英返还其购房所支付的款项。

二、购买未满5年的经济适用房，买卖合同是否有效？

法院判决统计

有法院认定经济适用房买卖有效，理由是：合同签订体现当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。还有的法院认识到了合同效力与物权变动的区分，物权能否变动并不影响合同的效力。

也有法院认为这种合同无效，主要有两种理由：一是当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。条文依据是合同法第52条第（四）项，规定了损害社会公共利益的合同无效。二是当事人之间订立的经济适用房买卖协议，违反了国家关于购买经济适用房不满五年不得上市交易的规定而无效。条文依据是合同法第52条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定。

三、老公为他人借款，是否可以执行夫妻共有的房屋？

（一）夫妻共同债务的认定：

1、2001年《婚姻法》第19条：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

2、2003年《婚姻法解释二》第24条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。

3、2014、2015年陆续出台了答复：

（1）（2014）民一他字第10号《最高人民法院民一庭关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复》（答复江苏高院）明确：“如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。”

（2）（2015）民一他字第9号《最高人民法院民一庭关于夫妻一方对外担保之债能否认定为夫妻共同债务的复函》（答复福建高院）明确：“夫妻一方对外担保之债不适用婚姻法司法解释（二）第二十四条的规定。

4、2017年2月完善了24条和夫妻债务的规定；

5、2018年1月8日最高院出台关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释：

第一条，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。

第二条，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。

第三条，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

第四条，本解释自2018年1月18日起施行。

本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。

（二）如何进行风险防范，将损失降到最低？

1、对于债权人，保留必要的证据：（1）借款人的身份证明；（2）打款凭证；（3）留意借款人的实际用途；（4）必须要求夫妻双方共同签字，否则不借钱。

2、对于已借出去的款项，债权人如何应对？

（1）取得配偶一方的事后追认（向配偶催款，配偶默认）；（2）举证证明借款用于夫妻共同生活、共同生产经营；（3）举证证明借款基于夫妻双方共同意思表示，如借款当天在现场，或者打到配偶卡里；（4）提起“代为分家析产”之诉讼。

3、对于借款人：保留证据证明用于日常生活中。

4、对于借款人配偶：保留生活开支凭证，尽量将借款锁定在日常生活所需之外。