做一个农村拆迁土豪必须了解的真相

做一个农村拆迁土豪必须了解的真相

以前中国人见面的问候语是：“今天你吃了吗？”现在，可以换成：“今天你们拆了吗？”如今全国上下到处是拆迁，征收土地，并且出现了一大批身价上千万的拆迁土豪。三十年前大家都看不起的农村户口，如今都成了香饽饽，很多城里人努力工作几辈子也换不回来一个农村户口所带来的巨大利益。可是要当一个依靠拆迁致富的土豪也不是这么容易的。一不小心，签错一个名字，所带来的经济损失就是以百万元来计算的。为了各位即将成为土豪的朋友们能在遇到拆迁的时候不犯迷糊，能最大限度地维护自身合法利益。本律师特意整理出来这篇简单小文，以供参考。

第一问题，我们脚下的土地是谁的？只有弄清楚了这个大前提，我们才能做到遇事不慌乱。

根据我国法律，我们国家的土地性质分为国有土地和集体所有土地两种。在我国，是不允许私人拥有土地的。你的宅基地的土地和你的承包地不是属于你个人所有，是属于你所在的这个村集体组织所有，因为你是村集体组织成员，所以你拥有合法使用的权利。但是，村集体的土地也不是属于国家所有。

同时，《土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

所以，如果有任何单位或者个人，要在你们村的土地上搞建设或者开发，乡镇企业、村民住宅建设或乡镇村公共设施、公益事业建设除外，前提是要对土地进行征收，使集体所有的土地变成国有土地。也就是说没有经过土地征收、征用程序，任何单位或者个人都不可以随意剥夺村集体所有的土地。

那么第二个问题来了：怎么完成征收过程呢？这个是问题很关键，整个征收程序是否合法，关系到整个征地拆迁程序的合法性问题，如果这个程序不合法，我们可以对这种非法的征地拆迁行为理直气壮地说：NO。我的财产我做主。

饭要一口一口吃，征地过程也要一步一步走，共分四步：

1、       地方政府报批；

2、       国务院或省级人民政府审批；

3、       市、县国土资源主管部门公告；

4、       拟定补偿安置方案；

本律师一步一步详细分析每一步的过程即里面可能会存在的问题。

第一步，地方政府报批。有报才有批，根据关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知  国土资发（2004）238号  征地批报前应履行的法定程序：

1、（九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

也就是说，公告不是在拆迁程序开始之后才向大家公布的，而是在做计划的时候，当地国土局就必须要在村委会或者村小组张贴书面的拟征地公告、并且要告知村民征收这块土地用来做什么，被征收土地的具体位置、四至范围以及补充安置途径。以便生活在这块土地上的人们可以自由表态，提意见。至少我们的法律法规就是这么规定的。因为国家主张依法治国，不是搞一言堂。但是在现实中，有不少地方的国土局并没有这么做。比如，山东聊城县国土局向村民张贴的征地公告只包括征收范围，用途，对补偿安置的方案，标准只字不提。律师介入之后，调查取证，拿到了征地批文，对这个征地批文，向省人民政府提起行政复议，省人民政府就这个行为召开了听证会，在听证会上，组织征地实施阶段县国土局的行为进行了解之后，被确认为违法。也就是这个公告的内容要包括拟征地的范围，用途，对补偿安置的方案都要向大家一一公告出来。

注意：在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

2、（十）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

但是在现实中的情况：被拆迁人也见到了政府工作人员到家里进行调查，测量了房屋，测量了土地，但是没有跟本人签字确认，知道补偿明细表，评估报告下来之后，才发现测量的面积比实际面积大大缩小，以至于补偿标准非常低。

3、（十一）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

如果，被征地的老百姓对上述公开的征地补偿方案有什么不同意见的，可以向国土局提出召开听证会，国土局应当举行，并通知什么时间，什么地点举行，让老百姓充分发表自己的意见。

此外，要将被征地农民知情权，确认的有关材料作为征地报批表的必备材料。

同时，这些征地的书面告知情况，实地测量确认单，听证会的笔录，参加人员的签名等材料，必须逐级上报至国务院，省级人民政府，以备审批。

但是，现实中，村民的签名都是被别人冒名签字按手印，或者被村委会的亲朋好友作为村民代表签字按手印，我们同意征地，不需要听证，还有村委会直接盖章作出不需要听证的证明。在村民不知情的情况下，暗箱操作的。

第二步，报国务院或省级人民政府审批。前面做了这么多工作，只是一个前奏，能否实施，还需要经过国务院或者省级人民政府审批。那么哪些是归国务院审批，哪些又是归省级人民政府审批呢？

《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田

（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

但是，在现实生活中化整为零，少批多占，以搞公共设施建设的名义审批而实际搞商业开发项目，超出审批范围、面积的情况屡见不鲜。比如吉林长春案的征地批文仅批准公共设施占地100亩左右，实际有被政府机关占地、商业楼盘开发，导致1000多亩耕地被占。

第三步，方案批准之后，由市、县国土资源主管部门公告。国务院或者省级政府通过审核上述报批材料，作出征地批文后，下发到当地市县人民政府。

根据《征用土地公告办法》中华人民共和国国土资源部令第 10号 2002年1月1日实施

第四条被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。（当地政府收到征地批文10个工作日以内，由国土资源局将征地批文在村委会或者村民小组进行张贴公告）

在实践中，有老百姓去国土局问，我们这里要征地了，有没有征地批文，工作人员会回答说，这个属于国家秘密，不会给你们看，你们没有权利看。这个都是侵犯老百姓的知情权的。

第五条征收土地公告应当包括下列内容：

（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；

（四）办理征地补偿登记的期限、地点。

第四步，征地公告发布之后，接下去就是对安置补偿方案的公告了。

第七条有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

第八条征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容：　（一）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（五）农业人员的具体安置途径；

（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

村民认为该补偿方案有问题，需要听证的，可以要求听证，国土资源局应当举行听证会，根据被征地权利人的意见，确实需要修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律，法规和审批的征用土地方案进行修改。在征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准时，报批材料里面应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

注意：第十一条征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

国土局来组织实施将土地补偿款、安置补助费拨付给村集体经济组织。并且国土局有权要求村委会在一定期限内提供这笔土地款的支付清单、还有权利要求村委会将土地款收支情况向本村村民予以公告，以便村民查询和监督。

特别需要提醒的是：没有见到征地公告、征地补偿安置方案公告的村民，有权直接拒绝办理征地补偿登记手续。没有见到征地公告、征地补偿安置方案公告的村民，有权直接拒绝办理征地补偿登记手续。没有见到征地公告、征地补偿安置方案公告的村民，有权直接拒绝办理征地补偿登记手续。重要的事情说三遍。

现实中，很多地方搞拆迁没有征地批文，也从来不进行公告，直接就找村民签协议。而且还用了很多威胁，恐吓，或者利用小恩小惠的利诱，签了就直接把房子拆了。

只有完成了这四个基本步骤，拆迁程序才合法有据的，否则就是非法的。

第三个问题，关于农村房子拆迁补偿款偏低的问题该如何维权？别急，且听本律师慢慢解释。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释〔2011〕20号   自2011年9月5日起施行。

第十二条征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

 《物权法》    第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》国办发〔2010〕15号

（二）征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

（三）城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。

罗列上以上法律法规，请大家注意其中的几个关键词：先安置后拆迁，原有生活水平不降低，长远生计有保障，产权调换和货币补偿的自愿选择。通俗地讲，先谈好条件，而且拆迁之后要保障我的居住条件不低于之前的，要钱还是要房任我选择，没有谈好条件，谁也别想动我的房子。

另外，《2010年国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号），《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号）

（二）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，即要按照重新建房成本补偿。宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。（注：每个省都制定了征地区片综合地价，可上网查询，两到三年会调整一次）。被征地拆迁户所的拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上的房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上的房屋征收与补偿条例》的精神执行。也就是说整体房屋宅基地的拆迁补偿不能降低现有房屋价值，生活居住水平。比如说，一家农户现有房子为500平方米，一家三口人，不能仅仅按照每人50平方米的标准，只赔偿150平方米。而要按照房屋现有面积的市场价值进行赔偿。

最后一个问题：他们要强拆我的房子怎么办？

万一谈不拢，拆迁办说了政府工程，要是不签字就强拆，那么，针对违法强拆，国务院和国土部都作出了明确规定，禁止进行违法强拆。

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》国办发〔2010〕15号

（四）对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任。因暴力拆迁和征地造成人员伤亡或严重财产损失的，公安机关要加大办案力度，尽快查清事实，依法严厉惩处犯罪分子。对因工作不力引发征地拆迁恶性事件、大规模群体性上访事件，以及存在官商勾结、权钱交易的，要追究有关领导和直接责任人的责任，构成犯罪的，要依法严厉追究刑事责任。对随意动用公安民警参与强制征地拆迁造成严重后果的，要严肃追究有关党政领导的责任。

国土资源部办公厅《国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》

国土资电发〔2013〕28号

明确规定确保被征地农民成为新型工业化、城镇化和农业现代化的积极参与者和真正受益者

同时，要严格文明执法，防止因执法不当引发的相关恶性时间。

当农村房子遇到拆迁的时候，不要盲目抵抗，更不要做出扰乱社会秩序的行为，一定拿起法律的武器依法正确维权，针对威胁恐吓强迫签订协议，违法强拆时报警不出警、土地房屋征收中的诸多违法行为，一定要做好取证工作，以便后续追究违法者的法律责任。我国法律法规都有比较明确的规定去追究违法主体的责任，只有依法维权才能维护好自身的合法权益。

依法治国，需要我们每个人一起努力、坚持，从身边的每一件事情做起。