土地所有权、建设用地使用权和地役权

知识点：

【理解】土地所有权、建设用地使用权和地役权

一、土地所有权

土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市的土地，属于国家所有。无居民海岛、矿藏、水流、海域属于国家所有。集体所有的不动产包括法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。

全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

二、建设用地使用权

1、建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上。

2、建设用地使用权可以在地上、地下和地表分别设立。

3、设立建设用地使用权可以采取出让或划拨的方式。

4、建设用地使用权自登记时设立。

5、转让建设用地使用权，需要：（1）订立书面合同，且合同期限不得超过建设用地使用权剩余的使用期限；（2）向登记机构申请变更登记；（3）附着于该土地上的建筑物，构筑物以及负数设施一并处分。

6、住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。

7、建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

三、地役权

地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

自己的不动产为需役地，他人的不动产为供役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自设立地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

土地所有权 土地所有权、建设用地使用权 地役权