嘉宾：来自河南洛阳的丽茹学姐
5家服装实体店12年经营的企业主
打造长租民宿𝟮𝟱套 每月被动收入𝟐𝒘+
一月拿房3套，锁定𝟯𝟮万利润（9年合同）
2月6日来为你揭秘：如何无房还能高效收租
记录：深圳张爱萍
1，学习是人生的作弊器
没学习之前有做过长租，但是都是2～3年合同，很快就到期了。
即便拿到咱们的合同也有很多地方不理解，意识到认知的重要性
恰逢3月在北方开课，三八节不买别的礼物，送给自己长租课，第一次知识付费
学到、看到、得到
在会场就开始杠杆中介了，拿到了一套房，房子底子很好
2，收房节点
三四月租房旺季：
（1）收不到房的焦虑
（2）收房困难
（3）收房价格高
没有自己的御用中介
房东的心理预期高
对策：心态调整，这个时候就放过自己，要在对的节点去收房，多培养御用中介，家门口3公里时刻关注。
是要拿房，但是拿错房，选择不对，努力白费。
3，方法
（1）选定位址
地铁，学校，医院，旅游景区，火车站，商圈～旺的流量口
天地人网去拿到你想要的房（线上贝壳等、小红书、线下门店、保安叔叔、保洁阿姨、）
美团民宿上看同行预订情况、以及新上架民宿数据
要看小区的流通率，这个地方中介是不是很多
小区同户型价格区间，预估利润空间
（2）中介（租赁的买卖的，区分开来，租赁的多链接，如何处成朋友）
一开始没用到中介，自己找，或者找物业，很慢，有了金融思维之后就学会杠杆，很多中介给帮忙推房
包租背后的整个逻辑就是杠杆。罗伯特清琦《杠杆的力量》包租这个生意的投资回报率，算出来，吓死你
每次去中介店，观察，谁对你回应快，快速帮你找到几套房，可培养，佣金秒结。充分给予尊重，把中介当成朋友，把中介店当成自己办公室。
物业、保安、保洁、各种小区
社团：蔬菜团购、旧物置换群、
业主群也可以进，但是别乱发东西，潜伏进去，你的个人名片也改改，能提供服务多提供服务
eg我朋友/亲戚，来这工作，需要租一套房，精装房
有时候可以身份不用表那么明，看对方情况，不排斥表明也行。方法灵活
如果拿不到房，可以杠杆一下咱们同学
（3）选房标准
算账对标小区出房价格
算好回本周期
4，谈判
带上装修图册，带上身份证、房本、营业执照，证明自己的实力。
破冰很重要
聊天中了解房东的痛点、找需求，一定要问，这房会卖吗？是否需要自住？
房子空多久，提前摸清楚
我们的合同最长可以签20年，很多房东是不太接受20年的，那就往下砍。
租金如果是正常市场价，给她算自租和托管的区别。
找到对的房东，房东是可以接受我们的价格和其它条件
用条件换条件
真诚，是最好的策略
违约金：跟房东举例，这个包租和做生意一样，前期有投入装修成本、时间、精力，我们如果没有违约金保证，是没有安全感的，跟房东说明白，
房东，你会违约吗？你真的不会违约吗？
房东说不会
那我相信你不会违约，违约金5万10万，是个数字而已。当然如果房东实在不接受，也可以灵活变通，计算好你的投入成本
房东还是不接受？那还是不接受，你是不是就是想违约吗？
（多层防火墙，每一个好的条件都是一个防火墙）
心法非常重要：你坚定自己一定要拿到房，目标要坚定。
比如有个房东在违约金上没谈拢，来回拉扯，也差点不想谈了，但是仔细一想：自己来干嘛的？谈了一下午？赶紧给中介使眼色，继续谈。
递增：业主不谈递增，咱们就不谈；业主执意要谈，提前准备好方案，课堂上的价格递增表格，多看几遍，选择递增最少的方案。
课堂上所学，践行
多复训，参加线下课
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